帐怎么算利润率和投资回报率是两回事这个问睿蠹乙雀闱宄缒诚钅肯圩芏?0亿元净利润2。5亿元你的利润率当然是25％问睿恰∧阃度肓?个亿净赚了2个亿这个帐怎么算利润率和投资回报率是两回事这个问睿蠹乙雀闱宄∥颐峭扑阋幌抡飧鱿钅康耐蹲使蹋杭偕柰恋爻鋈媒?亿元按照国家政策分期交纳首期30％实际上投入6000万元就拿到了土地开发资格；假设建筑总投入占到了项目销售总额的30％建安总成本为3亿元但根据相关规定主体封顶以后即可拿到预售房许可证通常情况下到主体封顶阶段建安成本只投资到40％左右也就是说建筑安装费投资到1。2亿元左右的时候项目就已经开始销售了再加上各项手续办理的费用、分期交付的第二、第三笔土地出让金等等结果是你只用2。5亿元左右的投资就拿回了10亿元的销售总额和2。5亿元的净利润这个项目的投资回报率是不是100％呢说房地产利润率200％、300％那是夸大开发环节中的各项税费总额就占去销售额50％以上最高能达到70％左右土地成本25％各项纳税25％就已经50％了还有各种名目的行政事业收费呢所涉部门达30多个仅消防审图费一项每平米高达2元别小看这两块钱10万平米就是20万消防管理部门什么都不干章子一盖20万元就到手还不包括灰色部分如果我这个章子给你不盖呢你知道什么意思回去准备私下的意思吧利润率200％绝对不可信但资金回报率100％以上完全是可信的就拿一个项目來说总成本（包括税收和其它全部成本）3。1亿元销售额4。2亿元净利润1。1亿元利润率26％但公司投资这个项目的时候帐面准备资金只有6000万元也就是说拿6000万元的投资净赚1。1亿元投资回报率多高问睿闹13岢鲈诹礁龌方冢和恋毓┯方凇⊥恋爻鋈媒鹗遣皇?00％交纳预售房制度开发商是不是到现房完成以后再销售假如这两个环节上的漏堵住了投机行为才有可能减少囤地问睿】5潭诘匦形2黄毡椤∶教逶瘸础靶略略啊痹谌诘?5万亩这是媒体记者不懂房地产用地性质“新月园”持有的土地是旅游用地是用來开发旅游项目的不是用于房地产开发的商业开发用地再大的地产商也囤不起地这些年房价这么好一个项目从开发到销售完成这一个阶段内价格就可能翻番谁手头有地愿意囤着呢囤得起吗但确实有企业在囤地而且数目不小中间环节上滋生的腐败惊人我国现行的土地招拍挂制度存在很多漏洞行业外的人可能不知道土地拍卖公示里土地一般分“存量用地”和“储备用地”两种性质所谓“储备用地”就是计划征迁、但地面以上有建筑物、需要针对第三方进行补偿的土地那些老国有企业的利益集团就是守在“储备用地”上面等待补偿的一群人做为土地现阶段的合法持有人不经过他们的同意这块地就进入不到流转、拍卖程序当中要想拿他们的地你先得跟他们谈谈妥了再由他们來申请土地部门挂牌出让这个谈判过程就是一个利益交换过程回到以前谁能拿下一个国有企业的兼并、重组权都是和政府领导存在关系的权力团伙现在他们合法占有国有土地房地产企业看中他们的土地先跟他们谈条件谈好以后要走挂牌程序怎么办他们有的是办法先把地面建筑物进行评估评估成天价然后申请拍卖真正想拿地的企业早被他们的补偿要求吓跑了挂牌只是个程序最后如愿以偿流转到协议买家的手中这个过程太黑了黑到你无法想象其中真假有一个本地房产企业是供销社系统下的几个老干部合伙成立的一个皮包公司这个公司成立以后屁事不干依靠手中权势收购、兼并了供销社系统下的好多企业十年來这家企业洠Ц枪黄矫追孔印【涂柯舻亍」啥歉龈龀闪艘谕蚋晃獭《鲁ぴ靡庋笱蟮母宜怠〉仁滞纷詈笕诘芈敉辍∷鸵凭雍先チ恕∷谀敲娴谋鹗靶藓靡丫眉改炅四壳暗耐恋卣信墓抑贫仁歉叻考畚暑｝的“万恶之源”因为招拍挂不断推高地价促进了房地产价格的猛烈上涨在土地局每一个人都是土地买卖的私下参与者因为每一宗土地挂牌申请首先要提交到土地交易所他们掌握着第一手信息看到好的土地首先和自己关系好的房产企业联系私底下达成转让协议等挂牌公告出來一切都在私底下先谈好了就剩下走一个程序了
第389章成立公司
第389章成立公司
龙丹跟梅子结束了潘大福的宴请就回到了梅子的家里龙丹就问梅子：“梅子你跟我在潘大福那里你打了这几个月的工有什么感想”梅子就道：“龙哥我要是早知道房地产有这么大的利润早就做房地产了何必还费那么多的劲搞其他的啊真是下力不讨好这个产业多稳当啊”龙丹问：“那你现在想不想做”梅子就道：“想啊可是我们两个的钱加起來也不到1000万做房地产还是太少哦”龙丹就笑道：“不是少不少的问睿∥沂俏誓阍敢獠辉敢庾觥薄∶纷拥溃骸霸敢獍∧阌惺裁窗旆ā?br/
龙丹就道：“办法我是有不过我有个要求”梅子就问：“什么要求”龙丹道：“要是成立房地产公司你做老总洠в形暑｝我相信你的人品可是你在管理上还是有缺陷的要是成立公司你做老总可以一切财政大权必须由我來指挥你可可以吗”梅子就笑道：“龙哥这有什么不可以啊要是咱两个成立房地产公司你做老总我來做副职就是了我不在乎的”龙丹就道：“既然你这样说了那咱就大干一场这地产公司的老总嘛还是你來任职不过这个公司可不是你个人的了是龙氏公司的一个下属公司而已你是要服从龙氏公司的指挥的”
梅子一听就高兴的说道：“龙哥你是说龙氏公司能投资咱们的房地产公司”龙丹就笑道：“不是投资咱们的公司而是根本就是龙氏公司的产业你只是龙氏公司的一员而已”梅子就不相信的说道：“龙哥我不相信你怎么就会知道龙山集团要成立房地产公司就算是成立怎么会让我们來做公司的负责人”龙丹笑了笑道：“这个洠暑｝我跟龙氏公司还是很熟的咱们去见见龙氏公司的老总看看他如何说如何”梅子一听就道：“好啊我很早就想认识一下跟你重名的那个龙丹了可惜洠в谢帷?br/
龙丹就道：“那我们明天就去龙氏公司如何”梅子答应了下來第二天龙丹就跟梅子乘车來到了鲁中市的龙氏公司总部梅子很是奇怪一路上很多人都跟自己打招呼就纳闷了：自己是第一次來啊怎么有这么多人认识自己梅子跟在龙丹的后面经过了重重关卡來到了龙丹的办公室梅子就见龙丹就象到了自己的办公室从厨子里拿出了茶叶给梅子沏上又从抽屉里拿出了一盒香烟挟出一颗就抽了起來龙丹问梅子道：“茶叶味道怎么样”梅子就道：“确实不错这龙氏集团的茶叶都格外一个味道不同一般你别光顾了抽烟啊我们不是來见龙氏集团的老总啊”龙丹弹了弹那烟灰就笑嘻嘻的说道：“你不是已经见着了吗还见什么”梅子就不解的说道：“龙哥刚才进公司一路上总是有人跟我们打招呼我也不知道那个是龙老板啊”龙丹就大咧咧的坐在大办公桌的椅子上说道：“梅子你看我像不像啊”
龙丹说道这里脸上的笑容一直挂着梅子就是再笨也看出來了突然就明白了梅子就忽地一下站起來气急败坏的说道：“好你个龙哥你骗的我好苦啊原來你真的就是龙丹啊”龙丹就笑道：“我从來也洠滴也皇橇ぐ薄∶纷右皇逼帷艿搅さ拿媲啊√鹩癖邸【秃莺莸拇蛄肆ぜ赶隆∷档溃骸拔宜悼茨憔筒幌笃胀ㄈ恕∥乙郧暗纳馕裁茨敲慈菀鬃≡瓉矶际悄阍诎抵泄牡返陌≌庀挛颐靼琢恕?br/
龙丹就道：“梅子你明白什么了”梅子就道：“就连你不愿意跟我真正结婚也是一样我现在知道原因了”龙丹就解释道：“跟你结婚的事情不一样我是有顾忌的我从离婚后就洠朐俳峄椤「憔傩谢槔褚彩瞧炔坏靡训氖虑椤∧憧墒腔苹蠊媚镆桓觥∫遣幻鞑话椎母宋摇∧慊岷蠡诘摹∷浴∥也乓恢备阃献拧∧阆衷谥懒恕∫院笤趺窗炀妥约嚎悸前伞∧阒灰缓蠡诰托小∥以谕饷妗丝墒遣簧佟薄に档秸饫铩∶纷泳统聊恕∫皇币膊恢浪凳裁床藕昧ぜ纷映聊恕∫膊淮咚【偷溃骸按耸虏患薄∥颐腔故巧塘恳幌鲁闪7康夭镜氖虑椤薄∶纷蛹げ砜嘶邦｝就道：“龙哥您是大老板见多识广我听您的”
龙丹就道：“那好吧你也认识一下我们公司的几个高层”说着龙丹就摁响了了召唤铃一会秘书进來龙丹就吩咐秘书把王经叫进來不一会王经就进來了龙丹介绍了梅子后王经就对梅子说道：“梅子小姐我是王经是龙氏集团的总经理有什么事尽管找我”梅子赶快跟王经握手算是认识了龙丹就道：“老二你也别客气以后梅子也是咱公司里的人了严格说來还是你的属下你以后可就多操心了”王经并不知道龙丹要成立房地产公司的事情就看了看龙丹洠в兴祷啊ぞ徒馐偷溃骸袄隙耙欢问奔湮以诰┏钦厶诹艘荒辍∷闶怯型沸髁恕∥蚁氤闪14患曳康夭尽?br/
王经一听就问道：“老大咱一贯都是经营高科技的产业怎么一下子就想起要进军洠в幸坏憧萍己康姆康夭鷣砹税薄ぞ偷溃骸袄隙∶纷釉谡狻∫膊皇峭馊恕∥腋闼蹈鍪祷啊∥乙彩欠蠲惺隆≌饪墒巧厦娴囊馑肌薄⊥蹙惶巧厦娴囊馑肌∧瞧鹇胧堑弥醒胝恕÷持惺谢蛘咂肼呈∈侵富硬欢约旱睦习宓摹⌒挠辛橄耐蹙退档溃骸袄洗蟆】磥碓勖堑姆康夭疽ぞ┏橇恕薄ぞ托Φ溃骸盎故抢隙私馕摇∥颐蔷褪且行耐黄扑拿婵ā∠仍诰╃苤馗阋桓龇康夭荡蟮卣稹≡偕毕蚱渌鞘小∫痪俑谋淠壳暗姆康夭幸底纯觥?br/
王经就担心的说道：“老大您想投入多少”龙丹就胸有成竹的说道：“先期先在京郊拿下10万亩土地也就3000亿的资金吧加上先期投入3000亿也就6000來亿完全就够了”王经就问道：“老大那您的销售战略是如何打算的”龙丹就笑道：“既凡是震动房地产业就得大出血我的计划是这样的：房价要稍微高出成本价也就30％的利润就可以了只要是京城的居民或者工作人员只要洠в蟹孔拥亩伎梢怨郝颉】梢允赘?0％也可以洠в惺赘丁≈皇前唇揖褪恰∥颐堑陌唇沂歉ㄍ诘摹】梢猿ご?0年但我们的房价是全市最低的甚至全国最低的我计算过10万亩的土地按照容积率可以建筑1000万套住宅按照50层计划修建的话楼距也是很可观的也算的上花园住宅土地购买价均摊的话每户住宅不过9万加上建?
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